Ипотека: проблемы и риски

В нынешних экономических условиях приобретение квартиры за счет собственных сбережений для большинства граждан невозможно, поэтому более или менее приемлемым выходом в данной ситуации является получение ипотечного кредита. Перед тем, как решиться взять кредит на квартиру, советуем вам учесть все риски, которые сопровождают это решение.

Во первых, стоимость недвижимости в Украине увеличивается с каждым днем. Поэтому выгоднее купить квартиру сегодня, а не завтра. Однако узнать то, какой экономическая ситуация будет через определенный промежуток времени, практически невозможно, а значит можно говорить о риске снижения цен на жилье. Если квартиры станут дешевле, то заемщик, уже взявший кредит, будет переплачивать.

Несколько лет назад очень популярно было брать ипотечные кредиты в иностранной валюте. Сегодня эта тенденция немного снизилась, но предложения некоторых банков все еще в силе. Заемщики, взявшие кредиты в иностранной валюте, подвергаются риску понести значительные затраты в результате колебаний курса. Дело в том, что для погашения кредита используется зарплата, которая в Украине, как известно, выплачивается в гривнах. Если курс валюты вырастет, заемщику придется тратить на погашение кредита больше, чем предполагалось.

Среди кредитов, которые банки сейчас предлагают, более выгодными кажутся те, в которых действует плавающая процентная ставка, ведь ее размер ниже размера фиксированной ставки. Однако у нее есть значительный минус – со временем плавающая процентная ставка изменяется. Так, с повышением инфляции, долг по кредиту с фиксированной процентной ставкой становится меньше, появляется возможность погасить его досрочно. Если же ставка плавающая, сумма ежемесячного платежа не уменьшается, а держится на уровне или даже становится больше.

Недавний кризис негативно сказался на финансовом положении многих граждан, а некоторые из тех, кто взял кредит, и вовсе оказались на грани финансовой катастрофы. Ипотечное кредитование – это длительное кредитование, а сколько еще кризисов может произойти за 15-30 лет, предсказать невозможно. Помимо экономической нестабильности могут возникнуть и другие сложности, в результате которых доход семьи резко сократится. Утрата или снижение доходов приведет к невозможности выплачивать кредит в срок, тогда кроме процентов и страховки прибавятся еще и расходы на уплату штрафов и пени. В худшем случае заемщик станет неплатежеспособным, а это может привести к судебному разбирательству, а затем — к потере квартиры.

Как было сказано выше, потеря доходов ведет к неплатежеспособности заемщика. Для таких клиентов банк вначале попытается найти какое-нибудь решение, к примеру, реструктуризировать кредит, предложить более дешевое жилье, но если заемщик не сможет продолжать выплачивать кредит, банк подаст в суд. Согласно законодательству, жилье, выступающее залогом по кредиту, является собственностью заемщика, поэтому банк не имеет права забирать его, но это может сделать суд. В таком случае квартира или другая недвижимость будет продана на публичных торгах, средства от продажи пойдут на погашение кредита, процентов и других расходов (судебных издержек и т.п.), а остаток будет возвращен заемщику.

К риску потери квартиры можно отнести и утрату права собственности на нее. Случается, что на квартиру, покупка которой уже оформлена, на законных основаниях претендует третье лицо (к примеру, когда имел место факт мошенничества). Так как право собственности на нее принадлежит другому лицу, то заемщик остается без недвижимости, но с долгом по кредиту. Поэтому банки рекомендуют страховать титул собственности, чтобы и себя и заемщика обезопасить от подобных случаев.

Существует также риск потери квартиры в результате нарушения условий кредитного договора. Например, если в договоре сказано, что заемщик должен получить у банка разрешение на капитальный ремонт жилья, но он был проведен без согласования с банком, имело место нарушение договора. За это банк может начислить штраф или же потребовать досрочного погашения кредита. Если заемщик не сможет погасить долг сразу, банк обратится в суд с требованием реализовать жилье. Кажется, что вероятность потерять квартиру из-за незнания договора ничтожна, но ведь всем известно, что у нас как-то «не любят» читать документы. Поэтому не лишним будет напомнить о том, что незнание не освобождает от ответственности и кредитный договор следует изучать внимательно, причем еще до его заключения.

В жизни может случиться всякое, даже то, что кажется совершенно невероятным. Пусть звучит это и неприятно, но, все же, есть вероятность, что недвижимость, приобретенная в кредит, может пострадать. Пожар, взрыв, действия третьих лиц и другие факторы могут поставить крест на получении долгожданного жилья. Эти факторы не освобождают заемщика от обязанности выплачивать ипотеку, но риск подлежит обязательному страхованию, поэтому, если повреждение недвижимости произошло по независящим от заемщика причинам (нет оснований полагать, что оно было умышленным с его стороны), долг по кредиту и проценты выплачивает страховая компания.

Как видно, ипотека имеет много рисков. Некоторые из них подлежат обязательному страхованию, другие страхуются по желанию клиента. Естественно, это требует дополнительных материальных затрат, но они себя оправдывают, ведь страховка все-таки дает определенную уверенность.